看房筆記
2026年4月21日 下午 1:49
報名成功通知房 產 剎 價 學
2026
看房實戰筆記
看房階段｜基本功篇
屋主不會告訴你
實價登錄更查不到的事
談判大叔 ・ 陳侯勳
HOUSE NEGOTIATION MASTERCLASS
PROLOGUE
寫在前面
我是談判大叔。
這數十年，我投資房地產，輔導超過 122 億台幣的房產案。
我看過太多買方，看了十幾間、二十幾間，每一間都仔細看了格局、屋況、採光、實價登錄，最後挑了一間自認最好的買下來。
住進去才發現，有一個問題，他們從頭到尾都沒看到，因為那個問題，不會在他們看房的時間出現。
這份筆記很短，只要你照著走一次，你就會發現，過去你看過的每一間房，可能你都只看到了 1/3。
CHAPTER 01
一、三時段看屋法
一間房，至少要在三個時間點各看一次，全部加起來不過 3 小時。
但這 3 小時，可以幫你省下 20 年的後悔。
🌅 清晨
早上 5:30 ～ 7:00
傳統市場氣味、垃圾車、學校喇叭、早餐店排油煙、工廠開機的低頻聲
☀️ 午後
下午 2:00 ～ 4:00
西曬強度（用手摸窗框跟牆面）、下班前的車流、鄰居冷氣外機噪音
🌙 深夜
晚上 10:00 ～ 12:00
路燈亮度、夜市尾音、KTV／酒店／特種行業、治安觀感、酒駕路線
我在台北市中心看過一間房，單價比周邊便宜 10 萬一坪，直到早上 6 點去看，才發現巷子對面是傳統市場，那味道，是直接噴到 10 樓的，如果我不是早上去，我就會用一坪 90 萬，買到一間每天早上都要關窗戶的房子。
CHAPTER 02
二、隱藏缺點自查清單
出價前，把下面這張清單每一項都打勾確認過。
沒有答案的項目 = 風險，風險沒拆解掉，不要出手。
A. 氣味與聲音
☐ 方圓 200 公尺內有沒有傳統市場（查 Google Map 搜「市場」）
☐ 樓下或隔壁棟有沒有餐廳、燒烤店、火鍋店
☐ 附近有沒有工廠、汽修廠、回收場
☐ 窗戶正對面是不是鄰居的冷氣外機或排油煙管
☐ 清晨 5 點到 7 點，社區周邊是否有規律性噪音來源
B. 風水與嫌惡
☐ 500 公尺內有沒有殯儀館、火葬場、靈骨塔
☐ 社區或隔棟有沒有神壇、宮廟、葬儀社
☐ 附近有沒有高壓電塔、變電所、基地台
☐ 社區樓下或附近是否有 KTV、酒店、按摩店（特別是晚上才會亮招牌的那種）
☐ 這間房過去是不是凶宅（查「台灣凶宅網」＋問管理員）
C. 屋況結構
☐ 海砂屋查核（台北市建管處官網有氯離子過高通報清單）
☐ 輕敲牆面、天花板，聽是否空心或剝落
☐ 浴室牆角、窗框、天花板角落有沒有滲水痕或水漬
☐ 門片自己會不會慢慢關上或打開（傾斜屋徵兆）
☐ 屋齡 30 年以上的公寓，要特別確認有沒有頂加違建、漏水紀錄
D. 社區管理
☐ 管委會運作正常嗎？（最近一次管委會會議什麼時候？）
☐ 管理費有沒有呆帳？目前有幾戶欠繳？
☐ 電梯多久保養一次？有沒有維修紀錄？
☐ 社區有沒有嚴重住戶糾紛？最常被投訴的是什麼？
☐ 是否有大量出租戶／分租套房戶？（影響社區穩定度）
CHAPTER 03
三、看房前必做的
7 個偵察
真正懂買房的人，不會只聽仲介怎麼說。
他會在看房前做好功課，看房中套話，看房後線上查資料。
以下 7 個偵察動作，前 3 個在現場，後 4 個回家就能做，全部加起來不到 1 小時。
但這 1 小時，能讓你避開 80% 的地雷。
跟管理員／警衛攀談
「大哥，我是來看 X 樓 X 戶的，你在這邊幾年了？」
👉 先讚美、再讓他講他自己，管了 5 年以上的警衛，是社區活字典，他沒有成交壓力，會告訴你真話。
問出社區最大隱患
「這個社區最常被住戶抱怨的是什麼？」
👉 這題直接問出漏水、電梯、噪音鄰居、寵物糾紛等結構性問題，仲介永遠不會主動告訴你。
試探屋主急迫度
「X 樓那戶屋主，是住很久了嗎？還是最近才搬走？」
👉 掛售超過半年 ＋ 已經搬走 ＝ 屋主急，這就是你在小房間裡的談判籌碼。
查社宅密度
→ 連到內政部網站，看該區社宅戶數。
👉 一區社宅戶數太多，會影響周邊租金，台北最典型的例子是廣慈博愛院（象山站下兩站）1294 戶社宅，我就會刻意避開。
查人口淨流入
→ 戶政事務所資料。
👉 但行政區太粗，要縮到半徑 500 公尺的商圈看，最快的判斷：當地房子是不是很快就租掉？有沒有明星學校？這些都是人口淨流入的訊號。
用 Google Map 看坡度
打開街景，沿路走一次。
👉 我看過太多案子，地圖上距離很近，實際是陡坡，又難租、又難賣，仲介帶你去看要走坡的巷子，直接 pass。
查海砂屋與凶宅
凶宅：台灣凶宅網
👉 這兩個是基本功中的基本功，但一定要自己查，不要聽仲介說「這間沒事」，他說沒事，不代表沒事。
EPILOGUE
最後
這份筆記是你看房的第一層護甲。
但如果你希望在買房的道路上能夠替自己省下數百萬、又能買到安全的資產，那你一定要知道如何出價、議價、下斡旋，甚至是與仲介在小房間的攻防。
當然，這些，仲介不會教你，網路也查不到。
這是我數十年投資房地產、輔導超過 122 億台幣投案，磨出來的實戰。
房產剎價學 ｜ 人生大事有我陪著你
談判大叔 陳侯勳
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