--- title: "看房注意事項：三時段看屋法＋21 項自查清單｜看房筆記" slug: artskill001 url: https://shaprice.ai/posts/artskill001 published_at: 2026-04-21 modified_at: 2026-08-24 author: "陳侯勳 談判大叔" category: "如何挑選好的物件" tags: ["談判大叔", "房產剎價學", "買房新手", "看屋檢核", "看房注意事項"] access: public_access --- # 看房注意事項：三時段看屋法＋21 項自查清單｜看房筆記 > 過去你看過的每一間房，可能你都只看到了 1/3 By **陳侯勳 談判大叔** - 談判大叔財星500大企業談判顧問 | 2026-04-21 房 產 剎 價 學2026看房實戰筆記看房階段｜基本功篇仲介不會教你屋主不會告訴你實價登錄更查不到的事談判大叔 ・ 陳侯勳HOUSE NEGOTIATION MASTERCLASSPROLOGUE寫在前面我是談判大叔。這數十年，我投資房地產，輔導超過 122 億台幣的房產案。我看過太多買方，看了十幾間、二十幾間，每一間都仔細看了格局、屋況、採光、實價登錄，最後挑了一間自認最好的買下來。住進去才發現，有一個問題，他們從頭到尾都沒看到，因為那個問題，不會在他們看房的時間出現。這份筆記很短，只要你照著走一次，你就會發現，過去你看過的每一間房，可能你都只看到了 1/3。◆ ◆ ◆CHAPTER 01一、三時段看屋法一間房，至少要在三個時間點各看一次，全部加起來不過 3 小時。但這 3 小時，可以幫你省下 20 年的後悔。🌅 清晨早上 5:30 ～ 7:00傳統市場氣味、垃圾車、學校喇叭、早餐店排油煙、工廠開機的低頻聲☀️ 午後下午 2:00 ～ 4:00西曬強度（用手摸窗框跟牆面）、下班前的車流、鄰居冷氣外機噪音🌙 深夜晚上 10:00 ～ 12:00路燈亮度、夜市尾音、KTV／酒店／特種行業、治安觀感、酒駕路線我在台北市中心看過一間房，單價比周邊便宜 10 萬一坪，直到早上 6 點去看，才發現巷子對面是傳統市場，那味道，是直接噴到 10 樓的，如果我不是早上去，我就會用一坪 90 萬，買到一間每天早上都要關窗戶的房子。◆ ◆ ◆CHAPTER 02二、隱藏缺點自查清單出價前，把下面這張清單每一項都打勾確認過。沒有答案的項目 = 風險，風險沒拆解掉，不要出手。A. 氣味與聲音☐ 方圓 200 公尺內有沒有傳統市場（查 Google Map 搜「市場」）☐ 樓下或隔壁棟有沒有餐廳、燒烤店、火鍋店☐ 附近有沒有工廠、汽修廠、回收場☐ 窗戶正對面是不是鄰居的冷氣外機或排油煙管☐ 清晨 5 點到 7 點，社區周邊是否有規律性噪音來源B. 風水與嫌惡☐ 500 公尺內有沒有殯儀館、火葬場、靈骨塔☐ 社區或隔棟有沒有神壇、宮廟、葬儀社☐ 附近有沒有高壓電塔、變電所、基地台☐ 社區樓下或附近是否有 KTV、酒店、按摩店（特別是晚上才會亮招牌的那種）☐ 這間房過去是不是凶宅（查「台灣凶宅網」＋問管理員）C. 屋況結構☐ 海砂屋查核（台北市建管處官網有氯離子過高通報清單）☐ 輕敲牆面、天花板，聽是否空心或剝落☐ 浴室牆角、窗框、天花板角落有沒有滲水痕或水漬☐ 門片自己會不會慢慢關上或打開（傾斜屋徵兆）☐ 屋齡 30 年以上的公寓，要特別確認有沒有頂加違建、漏水紀錄D. 社區管理☐ 管委會運作正常嗎？（最近一次管委會會議什麼時候？）☐ 管理費有沒有呆帳？目前有幾戶欠繳？☐ 電梯多久保養一次？有沒有維修紀錄？☐ 社區有沒有嚴重住戶糾紛？最常被投訴的是什麼？☐ 是否有大量出租戶／分租套房戶？（影響社區穩定度）◆ ◆ ◆CHAPTER 03三、看房前必做的7 個偵察真正懂買房的人，不會只聽仲介怎麼說。他會在看房前做好功課，看房中套話，看房後線上查資料。以下 7 個偵察動作，前 3 個在現場，後 4 個回家就能做，全部加起來不到 1 小時。但這 1 小時，能讓你避開 80% 的地雷。Q1 現場跟管理員／警衛攀談「大哥，我是來看 X 樓 X 戶的，你在這邊幾年了？」👉 先讚美、再讓他講他自己，管了 5 年以上的警衛，是社區活字典，他沒有成交壓力，會告訴你真話。Q2 現場問出社區最大隱患「這個社區最常被住戶抱怨的是什麼？」👉 這題直接問出漏水、電梯、噪音鄰居、寵物糾紛等結構性問題，仲介永遠不會主動告訴你。Q3 現場試探屋主急迫度「X 樓那戶屋主，是住很久了嗎？還是最近才搬走？」👉 掛售超過半年 ＋ 已經搬走 ＝ 屋主急，這就是你在小房間裡的談判籌碼。Q4 線上查社宅密度Google 搜「〈縣市〉社宅統計」→ 連到內政部網站，看該區社宅戶數。👉 一區社宅戶數太多，會影響周邊租金，台北最典型的例子是廣慈博愛院（象山站下兩站）1294 戶社宅，我就會刻意避開。Q5 線上查人口淨流入Google 搜「〈縣市〉行政區人口統計」→ 戶政事務所資料。👉 但行政區太粗，要縮到半徑 500 公尺的商圈看，最快的判斷：當地房子是不是很快就租掉？有沒有明星學校？這些都是人口淨流入的訊號。Q6 線上用 Google Map 看坡度Google Map 上看起來 5 分鐘就到捷運站？打開街景，沿路走一次。👉 我看過太多案子，地圖上距離很近，實際是陡坡，又難租、又難賣，仲介帶你去看要走坡的巷子，直接 pass。Q7 線上查海砂屋與凶宅海砂屋：〈縣市〉建管處官網 → 氯離子過高通報清單凶宅：台灣凶宅網👉 這兩個是基本功中的基本功，但一定要自己查，不要聽仲介說「這間沒事」，他說沒事，不代表沒事。EPILOGUE最後這份筆記是你看房的第一層護甲。但如果你希望在買房的道路上能夠替自己省下數百萬、又能買到安全的資產，那你一定要知道如何出價、議價、下斡旋，甚至是與仲介在小房間的攻防。當然，這些，仲介不會教你，網路也查不到。這是我數十年投資房地產、輔導超過 122 億台幣投案，磨出來的實戰。✦ 想把這些實戰學完整？ ✦歡迎來參加我的線上分享會我會親自回答你所有的問題點擊下方連結報名 ▼shaprice.ai/courses/unclenego房產剎價學 ｜ 人生大事有我陪著你談判大叔 陳侯勳HOUSE NEGOTIATION MASTERCLASS ・ 2026