--- title: "屋主開價就是底價嗎？仲介這樣說，我還能殺價嗎？" slug: asking-price-bottom-price url: https://shaprice.ai/posts/asking-price-bottom-price published_at: 2026-10-13 modified_at: 2026-10-13 author: "陳侯勳 談判大叔" category: "買賣房談判、議價技巧" tags: ["仲介服務費", "買房議價", "底價", "開價", "買房殺價", "房產剎價學", "談判大叔"] access: public_access --- # 屋主開價就是底價嗎？仲介這樣說，我還能殺價嗎？ By **陳侯勳 談判大叔** - 談判大叔財星500大企業談判顧問 | 2026-10-13 看完房子，走到門口，仲介把鞋櫃上的資料收一收，丟下一句：「這間屋主很硬，開價就是底價，不接受任何打折。」很多第一次買房的人聽到這句，嘴巴就閉上了。要嘛照價買，要嘛默默走人。我的答案很直接：可以開口，而且一定要開口。只是開口的方式，跟你想的不一樣。「開價就是底價」是真的嗎？大部分時候，這句話聽聽就好。一間房子的「底價」，其實有兩個。第一個，是仲介手上的底價。仲介一定會問屋主：「你最低賣多少？」屋主會給他一個數字，假設是 1,000 萬，我叫它底價 A。第二個，是屋主心裡的底價。屋主可能心裡想著 900 萬也願意賣，但他沒告訴仲介，這是底價 B。屋主對仲介都會留一手，仲介對你當然也會留一手。所以「開價當底價賣」這種話，多半是一種姿態。就算真的遇到踩得很死、問好幾次都不動的屋主，也先別急著放棄。這種房子放個三個月，常常就會發現屋主的姿態開始軟了。要價是進攻，放價是防守殺價有一個最重要的觀念，我每次都會先講：要價是進攻，放價是防守。你讓對方吐出一個新的價格，這個價格就會往你靠近一步，對你有利。你自己吐出一個價格，這個價格就會往對方靠近一步，對你不利。所以「殺價」兩個字，很多人理解成「我出一個低價」。我理解成「我想辦法讓對方再說一個更低的數字」。談判就像一座天平。一般人起碼要做到：對方開兩次價，你才鬆一次價。做到這一點，天平就會往你這邊倒。還有一句話，請你背起來：談判中，你親口說出口的數字，你終將失去。你說出 700 萬，對方腦袋第一個反應就是：「這是你提的，對你有利，一定對我不利。」他天生就會拒絕這個數字。三連問：讓仲介一句一句把價格說出來那不說自己的數字，要怎麼殺？用問的。我跟仲介談價，順序大概都是這樣。假設仲介說：「這間屋主要賣 2,000 萬。」第一問：「屋主現在的底價是多少？」開價和底價一定有距離。仲介多半不會馬上回答，可能會說「開價跟底價差不多啦」。這時候你就打斷他：「你給我一個數字。」假設他說 1,950 萬。恭喜你，一句話，50 萬。你這輩子講話，可能都沒有這麼值錢過。但先別高興。仲介報給你的價格，通常已經把屋主要付的 4% 服務費加進去了。所以你要先除以 1.04：1,950 ÷ 1.04 ≈ 1,875 萬這才比較接近屋主真正要拿到手的數字。第二問：「那你覺得屋主多少會賣？」屋主不一定對仲介說真話，所以你要換一個問法再要一次。這一題問的是仲介的判斷，他比較敢講。假設他說：「屋主起碼要 1,850 吧。」從 2,000 到 1,850，你還是一個數字都沒說。第三問：「多少可以收斡旋？」「斡旋」這兩個字，對仲介是有魔力的。現在這種市況，很多仲介可能半年沒開張了，聽到買方說要下斡旋，他眼睛會亮起來，很容易再丟出一個新數字。假設是 1,830 萬。三句話問下來，2,000 變 1,830，你拿到了 170 萬，而且主動權一直在你手上。到了 1,830 要不要收，你自己決定。以現在這種冷市來說，如果它離你算好的底價還有一段距離，我會建議你走，讓價格再沉一沉。對方說了數字之後，你只說兩個字很多人問到第一個數字就開始猶豫：「我再想想。」不要說「我再想想」，直接說：「太貴了。」對方出什麼價格，你都第一時間拒絕。我示範過一個完整的過程：屋主開 1,000 萬，我問他多少錢會賣，他說 950；我說太貴，拿出支票，說價格合理我現在就付訂，他說 920；我還是說太貴，最後只講一句「如果這就是你最後的價格，我也不浪費你時間，謝謝你」，起身離開。結果仲介去跟屋主磨，回來的數字是 880。這個過程裡，我一個數字都沒報。仲介負責拉住屋主，我負責往外推，這是天然的角色分工。支票是很好用的道具。我開過最高的斡旋金支票，大概一百多萬。屋主看到那張支票，就知道你是來真的；他不答應，就得眼睜睜看著那張支票離開。沒有支票本，帶一疊現金也可以。下一次看房，照這張清單走把三連問存在手機備忘錄：「屋主底價多少？」「你覺得屋主多少會賣？」「多少可以收斡旋？」順序照這樣問。仲介報出底價，當場打開計算機除以 1.04。不管聽到什麼數字，第一句都是「太貴了」，不要說「我再想想」。去銀行申請一本支票本，看到真的喜歡的房子時拿出來。對方開兩次價，你才鬆一次。數一數，自己有沒有鬆得比對方快。真的被逼到要報價，怎麼報？談到後面，總有一刻你得給個數字。這時候記得三件事。第一，報非整數，避開 5 和 10 的倍數。「最多一坪 55 萬」聽起來就像估價，像是隨口抓的。「最多 53 萬」聽起來才像真的底線。真正的底價不會有「大約」，它就是一個具體的數字。第二，不要給區間。你說「大概 53 到 55 吧」，對方只會聽到 55。第三，真正的底線留在心裡，最後一口價讓對方出。假設你心裡能接受的是 1,600 萬，就在它下面先準備幾個較低的出價，一步一步放。比如你先出 1,530，最後被拉到 1,598 成交。仍然在你的 1,600 以內，可是對方會覺得是他一路拉上來、他贏了，可以回去跟老闆交代。你如果一開始就說 1,600，對方永遠不會讓你用 1,600 成交，只會比這個更高。那 4% 是怎麼來的？法規上，仲介向買賣雙方收的服務費，合計不能超過成交價的 6%。這是上限，實際比例可以談。市場上常見的做法是賣方 4%、買方 1% 到 2%。所以屋主跟仲介說「我要拿到 1,875 萬」，仲介報給你的時候，往往會把屋主那 4% 加回去，變成 1,950。你除以 1.04，就是把這層包裝拆掉。常見問題仲介說「開價就是底價」，是真的嗎？大部分都不是真的。仲介手上有屋主給的底價，屋主心裡通常還有一個更低、沒告訴仲介的數字。殺價的時候，我該先出價嗎？盡量不要。要價是進攻、放價是防守，讓對方說出新數字，價格才會往你靠近；你親口說出口的數字，你終將失去。仲介報的底價為什麼要除以 1.04？因為那個數字通常已經加上屋主要付的 4% 仲介服務費，除以 1.04 才比較接近屋主真正要拿到的價格。殺價要問哪三個問題？依序問：屋主現在底價多少？你覺得屋主多少會賣？多少可以收斡旋？每問一次，就有機會多要到一個更低的數字。不得不報價時，數字怎麼抓？報非整數，避開 5 和 10 的倍數，也不要給區間；真正的底線留在心裡，最後一口價讓對方出。我是談判大叔陳侯勳。三連問能讓仲介一句一句把價格說出來，但最後要不要收、收在哪裡，看的是你心裡那個底價算得準不準。這個底價怎麼抓，我會在免費體驗課裡，用「買得比法拍還便宜」的剎價公式講清楚。限時免費《房產剎價學》免費體驗課參加完這場體驗課，你將能夠得到✓房市進場地圖該不該進場、該看哪一區、哪些地方別碰，一次講清楚✓零存款也能起步的關鍵本金少、甚至沒本金，第一步該怎麼跨出去✓房貸不只是負債老手怎麼看投報，把房貸變成你的工具✓買得比法拍還便宜的剎價公式現場拆給你看，怎麼用方法把價格談低加碼：參與到最後，送你一份上完就能用的實戰手冊立即免費報名 →點進去選一個場次，就能完成報名延伸閱讀👉 買房議價話術：仲介問「你願意出多少」，千萬別回答👉 實價登錄可以信嗎？查到一坪 60 萬、仲介說很合理，我該照這個價出嗎？👉 屋主降到預算，可以馬上答應嗎？買房議價最後一步，先拒絕才不會買貴