房貸成數不足代表什麼？便宜的房子要先問「三家銀行」

今天要講的這件事，是關於如何辨別便宜的風險。

這也是很多人買房，會忽略、或根本不知道的事。

市場上所有被開低價的物件，都一定有一個理由，只是仲介不講、屋主不提，你也看不出來。

你看到的，是便宜。但麻煩，通常藏在「便宜的後面」。

這種東西，只要踩過一次⋯⋯你就會知道痛在哪。

我給你舉一個例子，你就懂我在說什麼。

為什麼便宜的房子，要先問銀行願不願意貸？

因為銀行是世界上最誠實的生物，他只看風險。銀行的估價，就是市場信心的分數——有些銀行看得到的資訊，買家是查不到的。

一個真實案例：開價比行情低 12% 的漂亮物件

有個學生傳了一間超漂亮的物件給我。位置好、裝潢好、屋主又急售，開價比市場行情低 12%。

他一開始超興奮：

「老師，我懂了！這就是你說的機會盤吧？」

我回他一句：「你別急著開心，先問銀行願不願意貸。」

他真的很興奮，隔天就跑去問銀行，問的是一家離他公司最近的銀行。下午他就傳訊息來給我：

「老師，他們只願意貸六成耶，但我覺得還好吧？反正我自備款夠。」

我請他把估價單拍給我，我一看，馬上問他：

「你只問這一家？」

「對啊，離我最近。」

該問哪三種銀行？

公股銀行、你平常就有往來的私人銀行、老市區或老商圈的小分行。三種缺一不可，因為它們看風險的角度不一樣。

我接著跟他說，你再去問三種銀行：

• 第一種：一家公股銀行
• 第二種：一家你平常就有往來的私人銀行
• 第三種：老市區、老商圈的小分行

他照做了。

隔天下午，他先傳來第二家銀行的結果：

「老師⋯⋯第二家只願意貸三成，他說社區評分不好。」

我只回他一句：「再去第三家。」

第三家，是開在老市區的小分行。那裡的客戶大多是存錢的，不是借錢的，估價通常最誠實。

結果當天晚上電話就來了：

「老師，第三家很奇怪。他說：『這間你可能要再看一下』。」

我問他：「有沒有講原因？」

他說：

「沒有，他就說這物件之前好像有一些紀錄，他們不建議承作，也建議我再看其他房子。」

銀行估價不足代表什麼？一家、兩家、三家的差別

一家壓低成數，是提醒；兩家壓低，是警告；當三家一起不想做，那已經不是自備款夠不夠的問題了。

如果你是房產新手，你一定要知道：

「銀行是世界上最誠實的生物，他只看風險。」

而銀行的估價，就是市場信心的分數。

• 一家壓低成數，是提醒
• 兩家壓低，是警告
• 當三家一起不想做⋯⋯你應該懂我在說什麼

這已經不是自備款夠不夠的問題，這是銀行已經在告訴你：

「這間房子的風險，超過你看得到的範圍。」

你要知道：有些銀行看得到的資訊，買家是查不到的。

所以，你要學會「借用銀行的眼睛」。

要問銀行哪兩個問題？需要送聯徵嗎？

只問兩件事：「你們大概會估多少？」「成數大概能到幾成？」不用送聯徵、不用簽任何文件。

之後每看一間認真的房，不要再聽仲介說「我問過銀行了」。

你自己去找三家銀行抓感覺：

• 公股銀行
• 你平常就有往來的私人銀行
• 老市區的小分行

問兩件事：

• 「你們大概會估多少？」
• 「成數大概能到幾成？」

不用送聯徵、不用簽任何文件。

當三家銀行都願意做、結果差不多，代表這間房在銀行眼中是「健康的」。

但如果像剛剛那個案例，第一家六成、第二家三成、第三家甚至叫你「再看一下」，那你要知道：

銀行在用成數提醒你，這間房子的問題，比你想像的深。

便宜不是給你賺的

便宜不是給你賺的。

便宜是把風險包起來，等你拆開。

懂銀行看風險的方法，你還是可以談便宜，但你不會再去撿「麻煩包裝好的便宜」。

常見問題

銀行估價不足、成數被壓低，代表這間房子有問題嗎？

要看幾家。一家壓低成數是提醒，兩家壓低是警告，當三家一起不想做，這已經不是自備款夠不夠的問題——那是銀行在告訴你，這間房子的風險超過你看得到的範圍。

問銀行估價要送聯徵嗎？會影響信用嗎？

不用送聯徵、不用簽任何文件。你只是去問兩個問題：「你們大概會估多少？」「成數大概能到幾成？」

為什麼要找老市區的小分行？

因為那裡的客戶大多是存錢的，不是借錢的，估價通常最誠實。

仲介說他已經問過銀行了，可以相信嗎？

不要再聽仲介說「我問過銀行了」。每看一間認真的房，你自己去找三家銀行抓感覺——公股銀行、你平常就有往來的私人銀行、老市區的小分行。

開價比行情低就是機會嗎？

市場上所有被開低價的物件，都一定有一個理由，只是仲介不講、屋主不提，你也看不出來。你看到的是便宜，但麻煩通常藏在便宜的後面。

我是談判大叔 陳侯勳，我們下次內容見。

更多買房議價與貸款的實戰眉角，都在我的《房產剎價學》。