--- title: "房貸成數不足代表什麼？便宜的房子要先問「三家銀行」" slug: bank-appraisal-three-banks url: https://shaprice.ai/posts/bank-appraisal-three-banks published_at: 2026-08-24 modified_at: 2026-09-03 author: "陳侯勳 談判大叔" category: "如何挑選好的物件" tags: ["談判大叔", "房產剎價學", "買房陷阱", "銀行估價", "房貸成數不足"] access: public_access --- # 房貸成數不足代表什麼？便宜的房子要先問「三家銀行」 > 一家壓低是提醒，兩家是警告，三家一起不想做呢？ By **陳侯勳 談判大叔** - 談判大叔財星500大企業談判顧問 | 2026-08-24 今天要講的這件事，是關於如何辨別便宜的風險。這也是很多人買房，會忽略、或根本不知道的事。市場上所有被開低價的物件，都一定有一個理由，只是仲介不講、屋主不提，你也看不出來。你看到的，是便宜。但麻煩，通常藏在「便宜的後面」。這種東西，只要踩過一次⋯⋯你就會知道痛在哪。我給你舉一個例子，你就懂我在說什麼。為什麼便宜的房子，要先問銀行願不願意貸？因為銀行是世界上最誠實的生物，他只看風險。銀行的估價，就是市場信心的分數——有些銀行看得到的資訊，買家是查不到的。一個真實案例：開價比行情低 12% 的漂亮物件有個學生傳了一間超漂亮的物件給我。位置好、裝潢好、屋主又急售，開價比市場行情低 12%。他一開始超興奮：「老師，我懂了！這就是你說的機會盤吧？」我回他一句：「你別急著開心，先問銀行願不願意貸。」他真的很興奮，隔天就跑去問銀行，問的是一家離他公司最近的銀行。下午他就傳訊息來給我：「老師，他們只願意貸六成耶，但我覺得還好吧？反正我自備款夠。」我請他把估價單拍給我，我一看，馬上問他：「你只問這一家？」「對啊，離我最近。」該問哪三種銀行？公股銀行、你平常就有往來的私人銀行、老市區或老商圈的小分行。三種缺一不可，因為它們看風險的角度不一樣。我接著跟他說，你再去問三種銀行：第一種：一家公股銀行第二種：一家你平常就有往來的私人銀行第三種：老市區、老商圈的小分行他照做了。隔天下午，他先傳來第二家銀行的結果：「老師⋯⋯第二家只願意貸三成，他說社區評分不好。」我只回他一句：「再去第三家。」第三家，是開在老市區的小分行。那裡的客戶大多是存錢的，不是借錢的，估價通常最誠實。結果當天晚上電話就來了：「老師，第三家很奇怪。他說：『這間你可能要再看一下』。」我問他：「有沒有講原因？」他說：「沒有，他就說這物件之前好像有一些紀錄，他們不建議承作，也建議我再看其他房子。」銀行估價不足代表什麼？一家、兩家、三家的差別一家壓低成數，是提醒；兩家壓低，是警告；當三家一起不想做，那已經不是自備款夠不夠的問題了。如果你是房產新手，你一定要知道：「銀行是世界上最誠實的生物，他只看風險。」而銀行的估價，就是市場信心的分數。一家壓低成數，是提醒兩家壓低，是警告當三家一起不想做⋯⋯你應該懂我在說什麼這已經不是自備款夠不夠的問題，這是銀行已經在告訴你：「這間房子的風險，超過你看得到的範圍。」你要知道：有些銀行看得到的資訊，買家是查不到的。所以，你要學會「借用銀行的眼睛」。要問銀行哪兩個問題？需要送聯徵嗎？只問兩件事：「你們大概會估多少？」「成數大概能到幾成？」不用送聯徵、不用簽任何文件。之後每看一間認真的房，不要再聽仲介說「我問過銀行了」。你自己去找三家銀行抓感覺：公股銀行你平常就有往來的私人銀行老市區的小分行問兩件事：「你們大概會估多少？」「成數大概能到幾成？」不用送聯徵、不用簽任何文件。當三家銀行都願意做、結果差不多，代表這間房在銀行眼中是「健康的」。但如果像剛剛那個案例，第一家六成、第二家三成、第三家甚至叫你「再看一下」，那你要知道：銀行在用成數提醒你，這間房子的問題，比你想像的深。便宜不是給你賺的便宜不是給你賺的。便宜是把風險包起來，等你拆開。懂銀行看風險的方法，你還是可以談便宜，但你不會再去撿「麻煩包裝好的便宜」。常見問題銀行估價不足、成數被壓低，代表這間房子有問題嗎？要看幾家。一家壓低成數是提醒，兩家壓低是警告，當三家一起不想做，這已經不是自備款夠不夠的問題——那是銀行在告訴你，這間房子的風險超過你看得到的範圍。問銀行估價要送聯徵嗎？會影響信用嗎？不用送聯徵、不用簽任何文件。你只是去問兩個問題：「你們大概會估多少？」「成數大概能到幾成？」為什麼要找老市區的小分行？因為那裡的客戶大多是存錢的，不是借錢的，估價通常最誠實。仲介說他已經問過銀行了，可以相信嗎？不要再聽仲介說「我問過銀行了」。每看一間認真的房，你自己去找三家銀行抓感覺——公股銀行、你平常就有往來的私人銀行、老市區的小分行。開價比行情低就是機會嗎？市場上所有被開低價的物件，都一定有一個理由，只是仲介不講、屋主不提，你也看不出來。你看到的是便宜，但麻煩通常藏在便宜的後面。我是談判大叔 陳侯勳，我們下次內容見。更多買房議價與貸款的實戰眉角，都在我的《房產剎價學》。