2026年10月13日 上午 2:01
如何挑選好的物件兩份物件資料擺在桌上。
左邊那份，標題寫著大大的「投報率 4%」，附了一張租約影本，房客已經住進去了。
右邊那份，離捷運近，屋況普通，你自己用租金行情算一算，大概只有 2%。
（這裡的 4% 和 2% 是我舉的例子，方便你看懂差別。）
照直覺，當然選 4%。收一樣的錢，報酬多一倍。
可是「租金投報率越高越好」，是我在房地產裡最常提醒大家的一個錯誤觀念。
租金投報率的算法很簡單：
年租金 ÷ 房子總價
分子是一年收到的租金，分母是你買這間房子花的總價。
公式拆開來，你就會發現一件事：投報率變高，有兩種可能。一種是租金漲了，另一種是房價沒漲。
租金通常一年才調一次。房價好的地方，市場熱的時候，一個月可能就漲好幾次。
所以在一個會增值的區域，分母長得比分子快很多，投報率只會越來越低。
反過來，一個地方投報率特別漂亮，常常代表分母那一格十幾年沒動過。房價沒漲，表示想買那裡的人不多。
打個比方。
傍晚菜市場收攤前，有一攤的菜特別便宜，看起來很划算。
便宜，是因為一整天沒什麼人買。
天然投報率很高的房子也是這樣。這種案子身上一定有外在的硬傷：要嘛離捷運特別遠，要嘛格局形狀特別奇怪，要嘛踩到我選房標準裡的其中一條。
公開資料也看得出這個方向。用內政部實價登錄的租金和成交價去算，全台租金投報率最低的那一排行政區，大多在台北；最高的，反而出現在中南部。
可是你問我，哪裡的房子比較容易增值？當然還是台北這種需求很大的地方。
所以，投報率高和會增值，常常是兩件互相拉扯的事。
有幾種東西，仲介最喜歡拿投報率來包裝：
這些產品的共同點，就是用一個漂亮的投報率，讓你忘了問一句：這間房子十年後，賣得掉嗎？
收租的錢是每個月慢慢進來，房價漲跌是一次結算。只盯著投報率，就等於只看到每個月那幾萬塊，忽略了將來房價的漲幅。
那想收租的人到底該怎麼買？
我的做法剛好反過來：先選會增值的區域，接受它的投報率本來就偏低，然後在裡面找一間特別有瑕疵、大家不想碰的物件。
我都喜歡買看起來像廢墟的案子。
我會直接跟仲介講：「裝潢好的、漂亮的，我不看。給我看屋況最差、很多年沒人住的那一種。」
我在台大公館夜市附近看過一間電梯五、六樓的房子，四個老人家持分，一進門就知道起碼十年以上沒人住，磚頭會掉下來，裡面堆滿雜物。
這種房子，大部分人一進去就退出來了。屋主對賣房也比較隨便，價格就有機會被談得比較低。
買得低，分母就變小。我自己買過一間，附近的天然投報率大概 2.8% 到 3%，因為砍得夠低，買下來的那一刻投報率就已經接近 4%，再加上改裝，又往上拉了一大段。
所以好的租金投報率，要靠你自己殺出來、整理出來。
瑕疵是殺價的利器，前提是你補得回來。
舉個例子，一間房子有嚴重的外牆漏水，你可能在談判時用這一點砍掉 200 萬，可是維修可能只要 30 萬，這筆帳就很划算。
我以前遇過一間房子，樓下是餐廳，油煙很重，很多人因為這樣不買。我先去跟一樓的店家商量，由我出錢幫他裝一條油煙導管，往下水道排。店家同意之後，我再拿油煙這個缺點去跟屋主談價。砍下來的金額可能是一兩百萬，導管的成本大概十到二十萬。
要注意，有兩種缺點補不回來：被通報的海砂屋（氯離子過高），還有傾斜屋。這兩種會嚴重影響銀行貸款，再便宜都不要碰。
買到之後，整理的方向也有眉角。
在雙北，我會以兩房一廳當主力格局。兩個上班族各租一間小套房，加起來的租金，往往比兩人合租一個兩房一廳還貴，而且兩房一廳多了一個客廳，對同事、朋友、情侶都更有吸引力。
再來，你要知道每一樣東西能加多少租金。以台北內湖為例，有一個前陽台，租金可以多 3,000；有洗衣機、烘衣機，可以多 4,000。
書桌反而會讓租金變少。上班族常加班，回家很晚，書桌很少用；高過 70 公分的家具還會擋住視線，讓空間看起來變小。所以我整理房子時，70 公分以上的家具一律不放。
年租金除以房子總價。分子是一年的租金收入，分母是你買房的總價。
不一定。租金通常一年才調一次，投報率很高，常常是因為分母的房價多年沒漲，代表這個地方需求不大。
已經隔好的套房、酒店式公寓、度假型的民宿或海邊房產，這幾種我都不碰。天然投報率特別高的物件，通常有離捷運遠、格局奇怪這類外在硬傷。
在會增值、投報率本來就偏低的區域，找屋況差、大家不想碰的物件，用低價買進後自己整理，把租金拉上來。
要先算缺點能砍多少、修好要花多少。被通報的海砂屋和傾斜屋會嚴重影響貸款，再便宜都不要碰。
我是談判大叔陳侯勳。
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