--- title: "預售屋議價空間有多少？代銷談判三招｜代銷實戰剎價包" slug: skill03 url: https://shaprice.ai/posts/skill03 published_at: 2026-05-04 modified_at: 2026-09-03 author: "陳侯勳 談判大叔" category: "買賣房談判、議價技巧" tags: ["談判大叔", "房產剎價學", "代銷", "預售屋殺價", "預售屋議價"] access: public_access --- # 預售屋議價空間有多少？代銷談判三招｜代銷實戰剎價包 > 早說的容易是事實，晚說的容易是謊言 By **陳侯勳 談判大叔** - 談判大叔財星500大企業談判顧問 | 2026-05-04 房 產 剎 價 學限定贈品代銷實戰 剎價包讓房產新手 砍下 200 萬以上的 3 個招式談判大叔・陳侯勳PROLOGUE寫在前面我看過太多買房新手，房子挑得認真、數字算得仔細，結果一走進樣品屋，30 分鐘內就被代銷帶著走，最後多付了 200 多萬。為什麼？因為他們不知道一件事：代銷的職業訓練，就是隱瞞你的價格。你不會跟代銷談判，他就會用力的把你的價格往上拉。等你發現，錢已經多付了，房子也簽了。這些年我把跟代銷談判的實戰技術，整理成 3 個最關鍵的招式，叫做「代銷實戰剎價包」。只要你照著走，第一次買預售屋，就能砍下 200 萬以上的價差。今天，我會把實戰剎價包完整攤給你看，讓你下次走進預售樣品屋，就知道怎麼贏。◆ ◆ ◆CHAPTER 01實戰剎價包 3 個必學招式跟代銷攻防的眉角太多了，一篇講不完。但對第一次跟代銷交手的新手來說，送你 3 個最實用的招式。看房前、現場談、卡關時，每一個關鍵節點，這 3 招都會幫你接得上。第1 招：看房前佈局，讓代銷知道你是： 1. 有能力買 2. 會立刻買的買方第2 招：要價三連招，三句話把代銷的開價拉下來。第3 招：競爭者 B，用隔壁的建案來砍眼前的建案。關於第三招：競爭者 B大叔特別說明：「競爭者 B」不是一個獨立的招式，而是一個貫穿全程的心法。 從你打第一通電話開始，到走進樣品屋、坐下談判、轉身離場，手上隨時都要有一個「隔壁的競爭建案」當作武器。 所以接下來在第一招、第二招裡，你都會看到「遠雄」、「隔壁案場」這些字眼一直出現。，那就是競爭者 B 在運作。三招環環相扣。看完你就會發現，讓代銷讓價的，是你手上「隨時可以拿走」的選項。◆ ◆ ◆CHAPTER 02第一招 看房前先佈局這一招的核心，是這句話：早說的容易是事實 晚說的容易是謊言這是大叔這數十年買房談判，最重要的心法之一。為什麼？人腦有個天性：在正式談判前，對手先聽到的訊息容易當成「事實」，談判開始後聽到的訊息會被當成「殺價的藉口」。同一句話，講的時機不同，威力天差地遠。同一句話．兩種命運看完房才講「我還有別的選擇」 → 代銷：「你在唬爛」 看房之前就講「我剛從隔壁遠雄看完案子過來」 → 代銷會這樣想：「我要搶下這個客戶」所以真正會剎價的人，是看房之前，就已經把局佈好。看房前，打給代銷，丟一句話：佈局金句「小黃，我現在在遠雄的案場，大概在 10 分鐘就可以過去，你那邊有沒有停車位，你幫我準備三間三房和一間兩房的資料，我要同時幫我家人看。」代銷聽到，會立刻進入戰備狀態，快速進入：「你要買四間房的情境」。整場談判的主動權，從這通電話開始，就掌握在你手上。到了現場你不用解釋、不用說明，代銷會自己說服自己，放軟價格。◆ ◆ ◆CHAPTER 03第二招 要價三連招 三句拉下 100 萬先定一個底。周邊三年內同等級中古屋實價登錄的 8 折是合理的起手點。實價 2000 萬的房子，底價就設 1600 萬。你說出口的數字 你終將失去你只要講出 1600 萬，就百分之百失去 1600 萬。所以你要設定比 1600 萬更低的三個假底價，然後用三招把對方的 2000 萬拉下來。STEP 01先丟前提，再問底價開場先設前提： 「這個月我和家人就要買四間，你給我合理價格，我立刻就下訂，我們下個月出國。」 接著直接問代銷： 「隔壁遠雄給我的價格，每坪比你們便宜 8 萬，你們的價格太誇張。我比較喜歡你們的房子，但如果你不給我合理價格，我只好去買遠雄。」 代銷可能報你 1960。STEP 02逼代銷說自己心裡的數回他：「你說了等於沒說」，接著說： 「那就這樣吧」（起身收東西離開） 代銷這個時候會挽留你：「陳大哥你再等一下，我再幫你爭取看看。」 這個時候，你要回他：「叫你老闆出來，不要浪費我的時間」讓對方焦慮，你隨時要走。STEP 03拿出支票本等代銷負責人出來後，直接拿支票本出來： 「我要買四間，隔壁遠雄一坪便宜你們 8 萬，我們不要浪費時間，你現在給我一個合理的價格，可以，我立刻付定，不行，我就去買遠雄。」 這對代銷是極大的衝擊，他會立刻再放一個數字給你，例如：1900。 你要立刻回：「太貴了」 接著跟他說：「謝謝你的時間」（轉身收東西離開，不要理會他們任何的挽留） 代銷會在兩個小時內打電話給你，千萬不要接，直到他發訊息給你。除非訊息裡有價格上的讓步，不然不要回應。三輪對話下來，價格從 2000 萬被拉到 1900 萬。但 1900 還不是真底價，因為你成功的塑造情境，所以代銷還有繼續讓價的衝動。◆ ◆ ◆BUT...會殺價 不等於買得到把上面三招吃透，第一次出價就能至少砍下 100 萬。但是預售屋這個遊戲，「砍價」只是第一關。後面還有「付得出來」跟「貸得到款」兩關，每一關都可能讓你前功盡棄。在我輔導過的學員裡，真正卡住他們的，往往是這三件，代銷不會教、銀行不會說、網路也查不到的事：❶頭期款不夠的人 有沒有合法的進場路徑？❷代銷讓價到底之後 還有沒有方法再壓百萬？❸預售屋交屋時銀行貸款卡關 有沒有 VIP 級的通道？把這三題搞懂，你才有辦法真的把房子買回家，而不是只停在「我殺價殺得很好」這個階段。ABOUT這三題的答案 我整理在公開課裡我陪過很多新手，從完全不知道怎麼開始，到第一次買預售屋就省下數百萬。上面那三題，每一題我都拆解過幾百次。我把答案完整濃縮在《房產剎價學》這場線上公開課裡。公開課我會親自帶你看：POINT 01 對應問題 ❶零存款也能合法買房的 可行路徑POINT 02 對應問題 ❷新手也能再殺百萬的 進階剎價公式POINT 03 對應問題 ❸金控貸款的 VIP 綠色通道如果你正在看預售屋、準備下訂，或是手上頭期款還不夠卻不想再等了，這場公開課，你一定要來。✦ 立即鎖定你的位置 ✦《房產剎價學》 線上公開課我會親自回答你的所有問題 你的下一間房，有我陪著你👉 立即報名公開課shaprice.ai/courses/unclenego房產剎價學 ｜ 人生大事有我陪著你談判大叔 陳侯勳