仲介實戰剎價包
2026年5月11日 上午 1:40
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剎價包
5 個談判節點
一年看房 500 間｜123 億顧問成交紀錄
跟仲介談，你真正的對手是屋主
跟仲介談中古屋，很多人把力氣花在說服仲介、討好仲介。
但大叔要告訴你一件事：仲介是橋，不是對手。
你說的每一句話、出的每一個數字、表現出的每一個態度，他都會轉述給屋主聽。你在仲介面前怎麼表現，決定了屋主對你的判斷。
所以，真正要攻克的，是那個你從來沒見過面的屋主。
看房之前
局要佈在談判之前
早說的容易是事實
晚說的容易是謊言
很多人的第一個錯誤，是走進房子才開始想要說什麼。
大叔的做法是反過來：情境要佈在看房之前。看房前，打給仲介，先丟一句話：
「小林，我今天下午要去和永慶下斡旋，所以不會待太久，大概15分鐘要走。」
這句話在你走進房子之前說，仲介會當成事實。等你談判開始才說，他會覺得你在虛張聲勢。
到了現場，看一圈，不要逗留。直接離開前對屋主張先生說：
「張先生，我現在要去跟永慶下另一間斡旋，但我比較喜歡你的房子。」
「這樣吧，我不想浪費彼此的時間，張先生給我一個數字。」
「若合理，我就立刻付訂金，不行，我就去付永慶的案子，不耽誤張先生的時間了。」
摸底價
要他說，不要你說
要價是進攻
放價是防守
仲介問你：「那你願意出多少？」
這句話，千萬不要回答。
「你說出口的數字，你終將失去。」
你要做的，是把球丟回去：
「開價這麼高，那屋主現在多少會賣？」
一直問，一直要數字。你問得越精準，對方給的情報越多。你越不表態，對方越不知道你的底線在哪裡。
✓ 不同的仲介，給你完全不同的說法和估價
✓ 交叉比對，才能拼出最接近真相的底線
仲介靠不透明才能把買賣雙方的價格拉近。你依賴單一仲介，就是把資訊優勢拱手相讓。
出價
底價下面，還要再設三個假底價
你說出口的數字
你終將失去
知道屋主的底線之後，輪到你出價了。但你真正想要的成交價，不是你第一刀出去的數字。
第二步：在底價下面，再設三個假底價。這才是你第一刀出去的數字
原則：斡旋價一定要比底價更低。你的底價是你要買到的價格，斡旋是用來「拉低」屋主心理價格的工具
設假底價有一個眉角：尾數不能是整數。
1800萬、2000萬，聽起來像隨口說的。但1823萬、1647萬，聽起來像是認真算過的。屋主對「有計算感」的數字，心理接受程度高很多。
競爭者 B
讓屋主相信你隨時可以走
我是你的唯一
但你不是我的唯一
你要讓屋主知道，除了他，你還有另一個選擇
坪數差不多，屋齡差不多，單價比你目標更低
「XX那邊有一間差不多的，一坪只開XX萬，你給我一個數字，可以我就簽，不行我就去買那邊，我這個禮拜就要決定了。」
你越解釋，你看起來就越想要。要完價就收手，等仲介來找你。
沉默
他打電話來，不要接
讓對方來說服你
不是你去說服對方
競爭者B丟出去之後，仲介一定會打電話來。
不要接。
他打了幾通你都不接，他就會開始發訊息。訊息裡只要開始出現數字，你就知道屋主那頭動了。
你要給他一個填空題，讓他自己說出數字：
你要說：「你覺得多少價格合理？」
你開的是填空題，讓對方來填，他填了數字，他就覺得自己贏了這輪談判。覺得自己贏的人，才會乖乖執行，當他開始說服你的時候，你的籌碼才真正成立。
學會這五招
只是第一關
但光是砍價砍得漂亮，還不夠。買房這件事有三關，進得了場、談得下來、貸得回來，少一關，前面做的全部白費。
有沒有合法的方式先進場？
有沒有更進一步的方法？
有沒有你不知道的銀行管道？
這三件事搞懂了，才是讓你能進場、敢出手、買得起的關鍵。
這三題的答案
我整理在公開課裡
這數十年來，我輔導的房產投資金額累計超過123 億台幣。
我陪過很多新手，從完全不知道怎麼開始，到第一次談判就省下數百萬。
上面那三題，每一題我都拆解過幾百次，答案完整濃縮在《房產剎價學》線上公開課裡。
可行路徑
進階剎價公式
VIP 綠色通道
如果你正在看中古屋、準備出價，或是手上頭期款還不夠卻不想再等了，
那這場公開課，你一定要來。