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title: "買房出價要打幾折？仲介議價五個節點｜仲介實戰剎價包"
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published_at: 2026-05-11
modified_at: 2026-09-03
author: "陳侯勳 談判大叔"
category: "買賣房談判、議價技巧"
tags: ["談判大叔", "房產剎價學", "房仲話術", "議價技巧", "買房出價"]
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# 買房出價要打幾折？仲介議價五個節點｜仲介實戰剎價包

> 仲介是橋，不是對手，真正的談判對象是屋主

By **陳侯勳 談判大叔** - 談判大叔財星500大企業談判顧問 | 2026-05-11

房 產 剎 價 學限定贈品仲介實戰 剎價包讓你少付 100 萬以上的 5 個談判節點談判大叔・陳侯勳一年看房 500 間｜123 億顧問成交紀錄PROLOGUE跟仲介談，你真正的對手是屋主跟仲介談中古屋，很多人把力氣花在說服仲介、討好仲介。但大叔要告訴你一件事：仲介是橋，不是對手。你說的每一句話、出的每一個數字、表現出的每一個態度，他都會轉述給屋主聽。你在仲介面前怎麼表現，決定了屋主對你的判斷。所以，真正要攻克的，是那個你從來沒見過面的屋主。這份剎價包，大叔整理了五個關鍵節點。從第一通電話打出去，一路到屋主主動找你讓步，每一步都有清楚的做法。◆ ◆ ◆CHAPTER 01看房之前 局要佈在談判之前早說的容易是事實 晚說的容易是謊言很多人的第一個錯誤，是走進房子才開始想要說什麼。大叔的做法是反過來：情境要佈在看房之前。看房前，打給仲介，先丟一句話：「小林，我今天下午要去和永慶下斡旋，所以不會待太久，大概15分鐘要走。」這句話在你走進房子之前說，仲介會當成事實。等你談判開始才說，他會覺得你在虛張聲勢。到了現場，看一圈，不要逗留。直接離開前對屋主張先生說：「張先生，我現在要去跟永慶下另一間斡旋，但我比較喜歡你的房子。」 「這樣吧，我不想浪費彼此的時間，張先生給我一個數字。」 「若合理，我就立刻付訂金，不行，我就去付永慶的案子，不耽誤張先生的時間了。」你只給他一次出價的機會。屋主等了那麼久，終於來了一個明確要買的人，他就會把原本要分很多次才放出來的價格，一次擠出來給你。◆ ◆ ◆CHAPTER 02摸底價 要他說，不要你說要價是進攻 放價是防守仲介問你：「那你願意出多少？」這句話，千萬不要回答。「你說出口的數字，你終將失去。」你要做的，是把球丟回去：「開價這麼高，那屋主現在多少會賣？」一直問，一直要數字。你問得越精準，對方給的情報越多。你越不表態，對方越不知道你的底線在哪裡。大叔的摸底做法✓ 同一個房子，找三到四家仲介分別了解 ✓ 不同的仲介，給你完全不同的說法和估價 ✓ 交叉比對，才能拼出最接近真相的底線仲介靠不透明才能把買賣雙方的價格拉近。你依賴單一仲介，就是把資訊優勢拱手相讓。◆ ◆ ◆CHAPTER 03出價 底價下面，還要再設三個假底價你說出口的數字 你終將失去知道屋主的底線之後，輪到你出價了。但你真正想要的成交價，不是你第一刀出去的數字。底價設定邏輯第一步：從實價登錄的八折，算出你的底價，這是你真正願意成交的價格 第二步：在底價下面，再設三個假底價。這才是你第一刀出去的數字 原則：斡旋價一定要比底價更低。你的底價是你要買到的價格，斡旋是用來「拉低」屋主心理價格的工具設假底價有一個眉角：尾數不能是整數。1800萬、2000萬，聽起來像隨口說的。但1823萬、1647萬，聽起來像是認真算過的。屋主對「有計算感」的數字，心理接受程度高很多。◆ ◆ ◆CHAPTER 04競爭者 B 讓屋主相信你隨時可以走我是你的唯一 但你不是我的唯一你要讓屋主知道，除了他，你還有另一個選擇競爭者 B 三步驟STEP 01｜找一個不是同一家仲介在賣的相近物件 坪數差不多，屋齡差不多，單價比你目標更低STEP 02｜拿那個物件的單價去擠他 「XX那邊有一間差不多的，一坪只開XX萬，你給我一個數字，可以我就簽，不行我就去買那邊，我這個禮拜就要決定了。」STEP 03｜要完價，就不要再解釋 你越解釋，你看起來就越想要。要完價就收手，等仲介來找你。你心裡有個競爭者B，你跟對方的每一句互動就會變得很真實。這才是競爭者B真正的力量——不是欺騙，是讓你演得像。◆ ◆ ◆CHAPTER 05沉默 他打電話來，不要接讓對方來說服你 不是你去說服對方競爭者B丟出去之後，仲介一定會打電話來。不要接。他打了幾通你都不接，他就會開始發訊息。訊息裡只要開始出現數字，你就知道屋主那頭動了。訊息來了之後，不要急著回你要給他一個填空題，讓他自己說出數字：你要說：「你覺得多少價格合理？」你開的是填空題，讓對方來填，他填了數字，他就覺得自己贏了這輪談判。覺得自己贏的人，才會乖乖執行，當他開始說服你的時候，你的籌碼才真正成立。◆ ◆ ◆BUT...學會這五招 只是第一關但光是砍價砍得漂亮，還不夠。買房這件事有三關，進得了場、談得下來、貸得回來，少一關，前面做的全部白費。❶頭期款還不夠 有沒有合法的方式先進場？❷這五招用完屋主還是不動 有沒有更進一步的方法？❸價格談好了，貸款卻卡關 有沒有你不知道的銀行管道？這三件事搞懂了，才是讓你能進場、敢出手、買得起的關鍵。ABOUT這三題的答案 我整理在公開課裡這數十年來，我輔導的房產投資金額累計超過123 億台幣。我陪過很多新手，從完全不知道怎麼開始，到第一次談判就省下數百萬。上面那三題，每一題我都拆解過幾百次，答案完整濃縮在《房產剎價學》線上公開課裡。在這場公開課，我會親自帶你看：POINT 01｜對應問題 ❶零存款也能合法進場的 可行路徑POINT 02｜對應問題 ❷新手也能再殺百萬的 進階剎價公式POINT 03｜對應問題 ❸金控貸款的 VIP 綠色通道如果你正在看中古屋、準備出價，或是手上頭期款還不夠卻不想再等了，那這場公開課，你一定要來。✦ 立即鎖定你的位置 ✦《房產剎價學》 線上公開課我會親自回答你的所有問題 你的下一間房，有我陪著你👉 立即報名公開課shaprice.ai/courses/unclenego房產剎價學 ｜ 人生大事有我陪著你談判大叔 陳侯勳