2026年10月13日 上午 1:49
買賣房談判、議價技巧你查了實價登錄，同社區一坪 60 萬。
仲介跟你說：「行情就是這樣，屋主開 62，其實很佛心了。」
很多第一次買房的人，就是在這一刻，把半年前的數字當成今天的價格，然後再往上加兩萬。
上次上曾博恩的 Podcast，他問我的第一題就是這個：實價登錄到底能不能信？
先講清楚，實價登錄上面的數字，法律上不准亂登。登錯了會觸犯使公務員登載不實罪，代書也會跟著被判刑。
所以我說實價登錄「很多是假的」，指的是另一件事：它記的是過去。
市場好的時候，房子一兩個禮拜就成交，你查到的數字很新。
市場冷下來，一個社區半年沒有一筆成交，你查到最近的那一筆，可能已經是這個社區、這個商圈半年或一年以前的成交價。
舉個例子。
半年前，這間房子一坪賣 100 萬。半年後，已經沒有人來看房了。
請問它現在還值一坪 100 萬嗎？
當然早就不值了。
可是很多買方，還是會被仲介帶著，用 100 萬當出價的基準，甚至往上加，加到 102、103。
我的看法剛好相反：半年前的 100 萬，已經是這間房子的天花板，你要從 100 萬往下殺。
還有一種情況，更需要小心，叫作「作價」。
有些建商想讓預售案好賣，心裡的目標是一坪 55 萬，就先讓自己的股東用一坪 60 萬買幾戶。
這些股東真的用 60 萬簽約，實價登錄就這樣出現了。
接下來，業務就可以跟你說：「你看，前面都賣 60、62、63 萬，你現在 65 萬買很合理。」
來來回回殺一輪，最後用 58 萬成交，你覺得自己殺很多。其實建商心裡的成交價，本來就設在 55 萬。
那幾筆高價登錄，是建商刻意放的錨點。
那第一次買房的人，要怎麼算出心裡的價格？
我有一個自己都覺得「非常粗暴」的方法：
這個方法只適用在現在這種買方很少的冷市，我只建議用在今年和明年（2026、2027）。市場一回溫，這招就不能照搬。
我知道這段話講出去，會有一大堆仲介、代銷來罵我。
很多學生也會擔心，出這種價，會不會被說是芭樂價？
人家一定會講你出芭樂價。但是芭樂多吃幾顆有益健康，你多吃幾顆芭樂，你有可能就買到一間八折的房子。
因為現在市場上，願意出價、而且真的要買的買方，已經很少了。被白眼幾次，換到一間八折的房子，這筆帳很好算。
當然，不會每一間都剛好談成，這很正常。多看幾間、多開口幾次，總會遇到願意讓的屋主。
我自己常年都保持看房的習慣，一年下來大概會看五百多間，所以我從來不擔心買不到好價格。你不用看到這麼多，但看到一定的量，你心裡對價格就會有一把自己的尺。
實價登錄看的是過去，真正能告訴你現在行情的，是你自己的眼睛。
我的方法很樸素：挑你家和附近三五個社區，常常去看。
這個社區現在有五間在賣，一個月後，五間是不是都還在？半年後，是不是還在？
都還在，代表賣不掉，屋主的讓價空間一定會變大。
反過來，如果每兩個禮拜就少一間，而且開價還慢慢往上走，那就是有人在搶，八折那套就要收起來。
我們團隊的助教也分享過一次經驗：她把同一條街上的五筆實價登錄一間一間走過去，發現其中一筆特別高的成交，一樓其實是一間宮廟，很可能是自己人賣給自己人。只看網站上的數字，她永遠不會知道，要實際走一趟才看得出來。
法律上不准亂登，登錯會觸犯使公務員登載不實罪。我說的「假」，是時效性的假：冷市成交少，你查到的可能是半年、一年前的價格，不代表今天的行情。
在冷市裡，我建議把它當天花板，從它往下談，不要拿它當基準往上加。
我的粗估法：附近實價登錄去掉最高和最低的極端值，剩下的平均打八折。這只適用於買方稀少的冷市。
一定會被說是芭樂價。但現在真的要買的買方很少，出價低不等於沒機會。
有些建商會先讓股東或關係戶用較高的價格成交，讓實價登錄出現高價錨點，再拿這些數字說服後面的買方。
我是談判大叔陳侯勳。
打八折，只是談判的起點。真的坐上談判桌，屋主怎麼回、仲介怎麼拉、你下一句該說什麼，才是價差拉開的地方。
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